第一千一百一十七章 损招
在国内,国有建设用地主要有两个来源。
一个是通过农用地转用、征收等方式取得的集体土地,这就是所谓的新增建设用地。
举个最简单的例子,城中村改造。
众所周知,在我们国家,土地所有权只属于国家或者集体,集体土地转为国有土地,必须通过土地征收。
而集体土地中既有农用地,又有建设用地,城中村的土地性质几乎都属于集体建设用地或者企业、个人不动产,那么城中村改造时,土地所有权性质就是由集体建设用地转为国有建设用地,这是通过征收方式实现的。
但如果征收的是城郊集体土地,而且其中有一部分还是农用地,那么在征收农用地之前需要先办理农用地转为建设用地(简称为“农用地转用”或者“农转用”)手续。
另外一个来源就是城市存量建设用地,顾名思义,也就是城市中已经存在的建设用地,只不过这些建设用地目前处于闲置状态,或者利用率不高,需要通过盘活来实现其增值。
目前来说,城市存量建设用地数量巨大,级差地租最高,增值潜力最大。
虽然从宪法到土地管理法,从中央到地方,都一直强调政府要垄断城市土地供应,但在实际操作中,地方政府只能通过农转用审批、征收等手段,控制新增建设用地的供应。
与之相反,对数量和价值巨大的城市存量土地,政府不仅做不到垄断其供应,而且很难称得上是土地供应者。
政府恰恰在这量大、价高、增值快的国有资产上,所掌握的份额,几乎近于零,土地所有者的权利难以得到体现。
那么,目前城市存量土地中数量最大的一部分土地资产到底掌握在谁手中?
广大的国有企业!
而且这些国有企业基本上都集中在城市建成区最好的地段。
其他的不细说了,否则这章肯定又他娘的给老子404!
在这里只贴一个2018年的新闻,百度上搜到的,一字不改,不造谣!
“西安一国企改制涉嫌巨额国资流失,亿元土地被估125万。”
惊不惊喜,意不意外?
缩水100倍哦!
不得不说,都8102年了,某些人的胃口居然还这么大,真是贪心不足蛇吞象!
那么为啥会有这种骚操作?
归根结底,权责不清、不明,国有资产所有权人不到位,所有权权益不落实。
国企管理者:老子只是个职业经理人,又不是股东,干好了,没奖励或者奖励很少,干得不好,也没惩罚,老子他娘的脑子进水了才替你操心保值增值啊。
这一点还不如老美上市公司的管理层呢,老美上市公司的管理层因为有股权激励,拼命地用公司利润甚至不惜发债去回购上市公司股票,拉高股价,然后高位套现。
所以,傅松也是够损的,别的地方他鞭长莫及,也管不着,不过他却给沐城领导出了个“土地储备”的馊主意。
虽然不敢说能完全断绝企业改制过程中国有土地资产流失问题,但如果想跟上面提到的西安那家企业那样,也是很难的。
因为土地储备中心不仅管供地,还管收储土地。
新增建设用地通过征收取得,这个没什么好说的,政府掌握了农转用和征收审批权,所以除了政府外,其他单位和个人都插不上手。
那些骚操作几乎都发生在存量土地的供应上,所以土地储备中心的职责中还包括收购、优先购买存量国有土地。
收购嘛,顾名思义,就是买卖双方讨价还价,在商言商,这个也没什么好说的。
但优先购买就损多了,说的是土地储备中心拥有国有土地的优先购买权。
你想搞骚操作,一亿的土地搞成100万的评估价,可以啊,其他人都靠边站,必须先卖给我,只有我不买了,别人才可以买。
就是这么霸道!
但相当好使!
章铭有些不解道:“可现在地价低,卖不上多少钱啊。”
“今天地价低,并不代表明天也低。土地是什么?我给你们上课的时候就不断地在灌输一个观念,土地不仅仅是自然资源,更是一种资产,而且是国有资产,节约集约用地,就是在保护国有资产!
正是因为现在地价低,所以很多城市还没有意识到储备土地的重要性,然后就稀里糊涂地把地供出去了,等十年后,突然发现,建成区里居然没地了。
城市要发展,没地怎么行?建成区找不到地了,就只能到建成区外找地,于是城市开始摊大饼似的向外扩张,占农田,占耕地,把农民从土地上赶走。
这叫什么?这就叫崽卖爷田不心疼!
土地储备中心就是暂时来管这块国有资产的机构,你这个主任就是看护人!储备储备,顾名思义,既要把土地收进来,又得储藏起来备用,等价格高了再从出手。”
捂地嘛,谁不会?
要说国内谁手中捂的地最多,李家城之类的开发商算个屁,他们给各地的土地储备中心提鞋都不配。
“干得好,国有资产保值增值,为城市发展留足空间和资金,你就有功,否则,哼哼!”
章铭哑然道:“老师,让你一说,我突然有了一种光荣的使命感。可我就是个小科长,将来的事情对我来说太远了。”
傅松严肃道:“章铭,你这辈子的目标,不会只是个小科长吧?如果是,那我就不浪费口舌了,你哪来回哪。”
章铭苦笑道:“老师,我不是那个意思。我……,我肯定希望进步啊!”
傅松道:“想进步,想升官,想比别人更快地升官,就得比别人付出更多。除了努力外,平台也很重要,土地储备中心这个平台就不错,你别看现在不起眼,用不了几年就会成为香饽饽。
我不是在安慰你,你看看这两年海南房地产市场,怎一个火爆了得,一天一个价,虽然泡沫很大,但也从侧面说明了,中国房地产未来的潜力。
我们国家十一亿多,将近十二亿人口,城市化率不到30%,有足足8亿农民,想想看吧,如果未来二十年这8亿农民中有一半,不,四分之一进城了,这是一个多大的市场?
市里为什么成立土地储备中心,就是要未雨绸缪,把分散的供地权收拢回来,从而垄断土地一级市场。这样一来,我想买地,就只能去跟你章主任谈。”
章铭恍然大悟道:“到时候卖多少钱,就是我说的算了!”
傅松暗自叹了口气,章铭说得有点绝对了,而且只看到了表面。
之所以说他说得绝对了,是因为土地一级市场虽然是政府垄断市场,但也存在着一定程度的竞争和博弈。
一方面,如果地价定得太高,即便企业想买账也买不起,于是流拍就产生了。
要知道,政府不是随便拿块地就能供应的,做地是有成本的,包括征收、拆迁、安置、基础设施配套、管护、财务成本等等。
通常情况下,做地成本还不低,拆迁安置是大头,否则后世哪来那么多拆迁暴发户?
所以,为了收回做地成本,政府只能降价供应。
这是政府和企业之间的博弈,虽然在这场博弈中,政府因为垄断以及信息不对称而占据绝对主动权,但企业可以用脚投票嘛。
天涯何处无芳草,何必单恋一枝花呢,挥一挥衣袖,不带走一片云彩。
另一方面,这个城市地价很高,但旁边城市地价很低,于是用地需求就会流向价格洼地。
有的城市就是用低地价来从兄弟城市抢人才、抢企业,这是地方政府之间的博弈。
比如,深圳地价一飞冲天,华为便去了东莞松山湖。
企业做出这种选择非常正常,如果未来沐城的地价和房价没有控制好,傅松不介意把远景集团总部搬到别的城市去。
之所以说章铭流于表面,是因为他只看到了土地储备带来的经济效益,而没看到隐藏在其中巨大的社会效益和生态效益。
土地要想卖上好价钱,你就得有完善的基础配套设施,路要修好吧,水电气要通吧,公共交通也要有吧。
孩子不能没地方上学,所以学校要建吧。
老百姓要吃饭,所以菜市场要有吧。
有个头疼脑热的要看病,所以医院也要有吧,等等。
这是所谓的社会效益。
除此之外,老百姓要休闲娱乐,所以周边起码要有个公园绿地吧,小区里面也要搞好绿化吧,污水横流的河道也要疏通治理吧,河道两旁怎么着也得各种一排柳树吧,等等。
这是所谓的生态效益。
为了土地能卖得上高价,就要改善基础设施和生态环境,而基础设施和生态环境的改善,又反过来推高了地价。
所以说,经济效益、社会效益、生态效益三者相辅相成,是一种耦合关系。
在沐城旧城改造中,傅松用的就是这种思路。
以改善老城区的生态环境为核心,以完善老城区的基础设施为手段,从而实现老城区土地的增值。
这样一来,政府、企业、老百姓都拿到了自己想要的东西,都满意,三赢!
不过,这些话傅松觉得现在没必要跟章铭讲,未来他会慢慢明白的。
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一个是通过农用地转用、征收等方式取得的集体土地,这就是所谓的新增建设用地。
举个最简单的例子,城中村改造。
众所周知,在我们国家,土地所有权只属于国家或者集体,集体土地转为国有土地,必须通过土地征收。
而集体土地中既有农用地,又有建设用地,城中村的土地性质几乎都属于集体建设用地或者企业、个人不动产,那么城中村改造时,土地所有权性质就是由集体建设用地转为国有建设用地,这是通过征收方式实现的。
但如果征收的是城郊集体土地,而且其中有一部分还是农用地,那么在征收农用地之前需要先办理农用地转为建设用地(简称为“农用地转用”或者“农转用”)手续。
另外一个来源就是城市存量建设用地,顾名思义,也就是城市中已经存在的建设用地,只不过这些建设用地目前处于闲置状态,或者利用率不高,需要通过盘活来实现其增值。
目前来说,城市存量建设用地数量巨大,级差地租最高,增值潜力最大。
虽然从宪法到土地管理法,从中央到地方,都一直强调政府要垄断城市土地供应,但在实际操作中,地方政府只能通过农转用审批、征收等手段,控制新增建设用地的供应。
与之相反,对数量和价值巨大的城市存量土地,政府不仅做不到垄断其供应,而且很难称得上是土地供应者。
政府恰恰在这量大、价高、增值快的国有资产上,所掌握的份额,几乎近于零,土地所有者的权利难以得到体现。
那么,目前城市存量土地中数量最大的一部分土地资产到底掌握在谁手中?
广大的国有企业!
而且这些国有企业基本上都集中在城市建成区最好的地段。
其他的不细说了,否则这章肯定又他娘的给老子404!
在这里只贴一个2018年的新闻,百度上搜到的,一字不改,不造谣!
“西安一国企改制涉嫌巨额国资流失,亿元土地被估125万。”
惊不惊喜,意不意外?
缩水100倍哦!
不得不说,都8102年了,某些人的胃口居然还这么大,真是贪心不足蛇吞象!
那么为啥会有这种骚操作?
归根结底,权责不清、不明,国有资产所有权人不到位,所有权权益不落实。
国企管理者:老子只是个职业经理人,又不是股东,干好了,没奖励或者奖励很少,干得不好,也没惩罚,老子他娘的脑子进水了才替你操心保值增值啊。
这一点还不如老美上市公司的管理层呢,老美上市公司的管理层因为有股权激励,拼命地用公司利润甚至不惜发债去回购上市公司股票,拉高股价,然后高位套现。
所以,傅松也是够损的,别的地方他鞭长莫及,也管不着,不过他却给沐城领导出了个“土地储备”的馊主意。
虽然不敢说能完全断绝企业改制过程中国有土地资产流失问题,但如果想跟上面提到的西安那家企业那样,也是很难的。
因为土地储备中心不仅管供地,还管收储土地。
新增建设用地通过征收取得,这个没什么好说的,政府掌握了农转用和征收审批权,所以除了政府外,其他单位和个人都插不上手。
那些骚操作几乎都发生在存量土地的供应上,所以土地储备中心的职责中还包括收购、优先购买存量国有土地。
收购嘛,顾名思义,就是买卖双方讨价还价,在商言商,这个也没什么好说的。
但优先购买就损多了,说的是土地储备中心拥有国有土地的优先购买权。
你想搞骚操作,一亿的土地搞成100万的评估价,可以啊,其他人都靠边站,必须先卖给我,只有我不买了,别人才可以买。
就是这么霸道!
但相当好使!
章铭有些不解道:“可现在地价低,卖不上多少钱啊。”
“今天地价低,并不代表明天也低。土地是什么?我给你们上课的时候就不断地在灌输一个观念,土地不仅仅是自然资源,更是一种资产,而且是国有资产,节约集约用地,就是在保护国有资产!
正是因为现在地价低,所以很多城市还没有意识到储备土地的重要性,然后就稀里糊涂地把地供出去了,等十年后,突然发现,建成区里居然没地了。
城市要发展,没地怎么行?建成区找不到地了,就只能到建成区外找地,于是城市开始摊大饼似的向外扩张,占农田,占耕地,把农民从土地上赶走。
这叫什么?这就叫崽卖爷田不心疼!
土地储备中心就是暂时来管这块国有资产的机构,你这个主任就是看护人!储备储备,顾名思义,既要把土地收进来,又得储藏起来备用,等价格高了再从出手。”
捂地嘛,谁不会?
要说国内谁手中捂的地最多,李家城之类的开发商算个屁,他们给各地的土地储备中心提鞋都不配。
“干得好,国有资产保值增值,为城市发展留足空间和资金,你就有功,否则,哼哼!”
章铭哑然道:“老师,让你一说,我突然有了一种光荣的使命感。可我就是个小科长,将来的事情对我来说太远了。”
傅松严肃道:“章铭,你这辈子的目标,不会只是个小科长吧?如果是,那我就不浪费口舌了,你哪来回哪。”
章铭苦笑道:“老师,我不是那个意思。我……,我肯定希望进步啊!”
傅松道:“想进步,想升官,想比别人更快地升官,就得比别人付出更多。除了努力外,平台也很重要,土地储备中心这个平台就不错,你别看现在不起眼,用不了几年就会成为香饽饽。
我不是在安慰你,你看看这两年海南房地产市场,怎一个火爆了得,一天一个价,虽然泡沫很大,但也从侧面说明了,中国房地产未来的潜力。
我们国家十一亿多,将近十二亿人口,城市化率不到30%,有足足8亿农民,想想看吧,如果未来二十年这8亿农民中有一半,不,四分之一进城了,这是一个多大的市场?
市里为什么成立土地储备中心,就是要未雨绸缪,把分散的供地权收拢回来,从而垄断土地一级市场。这样一来,我想买地,就只能去跟你章主任谈。”
章铭恍然大悟道:“到时候卖多少钱,就是我说的算了!”
傅松暗自叹了口气,章铭说得有点绝对了,而且只看到了表面。
之所以说他说得绝对了,是因为土地一级市场虽然是政府垄断市场,但也存在着一定程度的竞争和博弈。
一方面,如果地价定得太高,即便企业想买账也买不起,于是流拍就产生了。
要知道,政府不是随便拿块地就能供应的,做地是有成本的,包括征收、拆迁、安置、基础设施配套、管护、财务成本等等。
通常情况下,做地成本还不低,拆迁安置是大头,否则后世哪来那么多拆迁暴发户?
所以,为了收回做地成本,政府只能降价供应。
这是政府和企业之间的博弈,虽然在这场博弈中,政府因为垄断以及信息不对称而占据绝对主动权,但企业可以用脚投票嘛。
天涯何处无芳草,何必单恋一枝花呢,挥一挥衣袖,不带走一片云彩。
另一方面,这个城市地价很高,但旁边城市地价很低,于是用地需求就会流向价格洼地。
有的城市就是用低地价来从兄弟城市抢人才、抢企业,这是地方政府之间的博弈。
比如,深圳地价一飞冲天,华为便去了东莞松山湖。
企业做出这种选择非常正常,如果未来沐城的地价和房价没有控制好,傅松不介意把远景集团总部搬到别的城市去。
之所以说章铭流于表面,是因为他只看到了土地储备带来的经济效益,而没看到隐藏在其中巨大的社会效益和生态效益。
土地要想卖上好价钱,你就得有完善的基础配套设施,路要修好吧,水电气要通吧,公共交通也要有吧。
孩子不能没地方上学,所以学校要建吧。
老百姓要吃饭,所以菜市场要有吧。
有个头疼脑热的要看病,所以医院也要有吧,等等。
这是所谓的社会效益。
除此之外,老百姓要休闲娱乐,所以周边起码要有个公园绿地吧,小区里面也要搞好绿化吧,污水横流的河道也要疏通治理吧,河道两旁怎么着也得各种一排柳树吧,等等。
这是所谓的生态效益。
为了土地能卖得上高价,就要改善基础设施和生态环境,而基础设施和生态环境的改善,又反过来推高了地价。
所以说,经济效益、社会效益、生态效益三者相辅相成,是一种耦合关系。
在沐城旧城改造中,傅松用的就是这种思路。
以改善老城区的生态环境为核心,以完善老城区的基础设施为手段,从而实现老城区土地的增值。
这样一来,政府、企业、老百姓都拿到了自己想要的东西,都满意,三赢!
不过,这些话傅松觉得现在没必要跟章铭讲,未来他会慢慢明白的。
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