第一千四百五十五章 照应
以养马岛为例,养马岛占地面积10平方公里,按照每平方公里1-亿元的开发成本,全部开发费用需要10-15亿元人民币。
市里将养马岛的土地使用权出让给开发公司,比如每平米10块钱,土地出让金就是1个亿,这是沐城市政府纯赚的。
开发公司按照规划进行基础设施建设,完成开发后,岛上的土地一部分可以留下来自用,比如建酒店、别墅,也可以转让给别的公司进行开发。
转让有转让费,转让费和开发成本之间有差额,这个差额叫做土地增值收益。
土地增值收益大头归开发公司,剩下的归土地所有者沐城市政府。
这还不算土地使用权转让、抵押等交易过程中的各种税费。
除了上述直接收益,沐城市政府还能得到更多的间接收益。
比如,成片开发区投产后稳定的税收,解决了当地的就业问题,扩大了内需,相邻土地价值增值,吸引其他企业入驻、游客数量增加等等。
过去,在很多人眼里,外商投资成片开发,似乎仅是为了获得土地出让收益,但这种观点显然是非常狭隘的。
成片开发的主要目的不在于卖地能卖多少钱,有的眼光长远的城市,甚至通过各种隐晦的途径“白送”土地,就是为了更好地吸引资本开发经营土地,以加强公用设施建设,尽快完善投资环境,引进外商投资先进金属企业和出口产品企业,发展外向型经济。
想想看,一块不毛之地,经过外商地投资成片开发,在十几年、二十几年后,变成了一座现代化工业城市,难道不比卖地那点钱更有意思?
何况,城市开发不仅能带来经济效益,还有不可估量的社会效益和生态效益。
所以,徐英的算盘打的叮当响,市里什么都不用干,只需要坐享其成就行了。
不过,话又说回来,赔钱的买卖是没人干的,如果无利可图,成片开发模式怎么可能在内地大行其道呢?
今天虽然只是走马观花地在岛上转了一圈,但以傅松的经验,在不破坏养马岛生态环境的大前提下,整个养马岛至少能整理出三分之一的建设用地。
按照土地面积10平方公里计算,也就是将近5000亩的建设用地。
以每平方公里最高亿元人民币的开发标准计算,养马岛开发需要15亿人民币,核算下来每亩建设用地的做地成本只有30万元!
30万元每亩的地价,是什么概念?
如果在这上面建商品房,以的容积率算,楼面价只有300块钱,如果建容积率的小高层,楼面价甚至只有200块钱出头,绝对的白菜价!
当然,整理出来的建设用地不可能都用来建商品房,郭贺年需要一块依山傍水的土地来建香格里拉酒店,刘銮雄需要几块地来建高档别墅、会所、高尔夫球场、
市里的规(面)划(子)也要满足,比如赛马场、马术俱乐部、体育场、海水浴场、自然生态公园、港口等等,说不定最后还得再建个高标准篮球馆。
傅松的需求也要满足,除了答应傅声远的射击场外,他还想在这里建一座幽静的私人大别墅。
再加上一些杂七杂八的配套设施,5000亩建设用地估计还能剩下一半可以用于转让。
转让价格不需要多,每亩100万,这就是25个亿,不仅可以收回开发成本,而且还有10亿的土地增值收益,除去给市里两三个亿,还能剩下七八亿元。
即便后续的开发仍需要投入,但有这七八亿元打底,风险明显要小很多。
当然,前面说的这些都必须有个前提,那就是得有接盘侠,如果那些地皮卖不出去,就只能砸在手里。
至于有没有人愿意接盘,傅松对此并不怎么担心。
一个项目不是三两年就能开发好的,像养马岛这种成片开发的项目,最快最快也得七八年时间,十年正常,十五年也不算长,对于开发商而言,二十年以上最好。
七八年后,也就是2000年左右,是房地产市场化改革后的第一轮牛市,再往后虽然屡屡出台调控政策,但调控来调控去,地价房价该疯涨还是疯涨。
拖得越久,获利越大,而且这种捂地方式跟李黄瓜捂地还不一样,不仅合法合规,还合理!
刘銮雄觉得这事儿能做,但必须得好好操作才能赚大钱,而且他跟傅松英雄所见略同,关键开发周期,也就是时间。
于是他试探道:“徐市长,养马岛面积太大了,成片开发的话,说实话,对资金的压力有点大。”
徐英笑道:“刘先生,联合地产集团是香江最大的地产开发商,这点小钱对您来说,还不是洒洒水?”
刘銮雄哑然失笑,义正言辞道:“话不能这么说,联合地产是上市公司,不是我刘某人一个人的,我得替广大股民负责。”
“刘先生,您太谦虚了。”徐英在心里暗自翻了个白眼,你糊弄鬼呢,谁不知道你大刘在联合地产一言九鼎?
“成片开发总投资看似不小,不过并不需要一次性投入,分摊到每年,资金压力会小很多。”
“哦?”刘銮雄笑了笑,“如果是这样,那资金压力确实会小一些,只是不知道开发周期多久?”
“十年。”徐英说完和程式澎对视一眼,显然两人早就商量好了。
“十年?”刘銮雄也同样跟郭贺年、吕仁鹤用眼神交流了一番,尽管大家都对这个时间比较满意,但他还是想再争取一下,“几十亿港币的投资,十年时间太短了,我看二十年比较合适。”
开发周期越长,资金压力越小,而且随着时间的推移,地价上涨越多,最后得利就越多。
内地房地产开发虽然学的是新加坡和香江,但只学到了炒楼花这些糟粕,却没学到精髓,比如开发监管。
早期国内的房地产开发项目虽然在土地出让时规定了开发周期,但漏洞百出,只要用心找,宗能找到漏洞合法合规地钻空子。
例如,按照规定,出让后闲置两年的土地,应依法收回,但法律法规却没有对“闲置土地”进行界定,或者一些地方即便界定了,也不严谨。
李黄瓜在土地上随便挖点土,建几个临时建筑,就可以捂地二十年。
当然,这主要是李黄瓜名声在外,当地政府不敢收拾他,要是换成一般商人,呵呵,分分钟教你怎么做人!
说句心里话,最初傅松讨厌李黄瓜是出于无产阶级的立场,那时候他还没从一个人民教师的身份转换到资本家的身份。
现在他依然讨厌李黄瓜,但跟之前的讨厌完全是两码事,因为如今他是站在一个资本家的角度,对李黄瓜羡慕嫉妒恨。
为什么你这个老东西的脸皮如此之厚,当年一个亿买来的地,拖拖拉拉开发二十年后,转手100个亿卖出去?
老子要是有这么厚的脸皮该多好!
做久了资本家后,傅松已经开始理解那些当年他所不齿的同行们。
不长点心眼,不耍点手段,早特么的被人生吞活剥了。
真当徐英和程式澎姿态摆的这么低,是在请客吃饭啊?
开什么玩笑,不给足他们好处,不让他们看到足够的利益,想谈合作,门都没有!
天下熙熙,皆为利来;天下壤壤,皆为利往。
商人,就应该做商人该做的事情。
有的时候可以吃亏,有些事情可以吃亏,比如今天中午商讨建立创业园区,这是合则两利的事情,所以傅松就积极主动,愿意吃点亏。
但开发养马岛这种事情,对他的投资布局没有什么帮助,既然如此,那他肯定要向钱看。
所以,傅松早就给徐英他们打过预防针,这次他只牵线搭桥,其他的一概不管。
只要谈判不破裂,他非常乐意看到徐英他们在刘銮雄面前吃瘪,更乐意看到刘銮雄在他们身上狠狠地撕下一大块肉来。
听到刘銮雄张口就要二十年年的开发周期,徐英差点没被气笑了,这个lsp还真敢开口,二十年,你怎么不喊五十年!
二十年后,老娘都六十岁了!体制内女性55岁就退居二线,60岁就正式退休了!
甚至十年她都嫌长了,按照她的本意,最好能在她任期内就把养马岛开发好!
程式澎当即反驳道:“20年后就是2013年了,沐城市六百万人民翘首以待,可等不到那么远啊。”
傅松歪歪嘴,啧啧,到底是一把手,把沐城人民都给搬出来了!
刘銮雄不为所动道:“开发之前还要做规划,做方案,用地报批,一切顺利的话,这个过程至少需要一年时间,如果不顺利的话,三年、五年,甚至十年都审批不下来。
所以,二十年是最短时间了。当然,如果从开发方案批复后开始算开发周期,我觉得可以减少两年时间。”
程式澎和徐英据理力争,刘銮雄舌战双雄,最后双方各退了一步,养马岛开发周期15年,2008年年底之前要全部完工。
当然,这么大的项目不可能在短短一天时间内就定下来,开发周期只不过是双方取得互信的基础,后续还有的扯皮。
比如,开发时序,第一阶段干什么,多久干完,投资多少钱,第二阶段干什么,多久干完,投资多少钱,等等。
再比如,地方政府的责任和义务,征地拆迁谁负责,税费优惠力度,水从哪来,电从哪来,通信如何保障,等等。
每一条都涉及到几千万甚至上亿元的利益,将来都要白纸黑字地写在合同里。
在养马岛这个项目上,郭贺年所求不多,只需要留一块好地段给他建酒店就行。
联合地产现在不缺钱,所以吕仁鹤更像是个打酱油的,不过也会视情况决定是否为联合地产提供开发贷款。
联合地产是这个项目的主导者,谈判也是由刘銮雄负责。
休息了一晚,第二天上午在徐英的陪同下,香江的客人来到沐城老城区参观。
沐城的老城区范围大概也就六七平方公里,还没有养马岛面积大,但改造难度却不小。
之前说过,成片开发的成本是每平方公里1-亿元,仅仅是基础设施建设费用,如果加上征地拆迁安置费用,翻个几番都打不住。
所以,沐城老城区的旧城改造不可能一蹴而就,而是分片区滚动开发。
这次刚完成改造的朝阳街历史文化街区,有北方第一开埠历史街区之称,位于沐城山下,沐城山医院以西、港务局以东、北马路以北,占地面积600多亩的区域。
陪同参观的还有沐城城市开发公司的项目部主管赵有来,去年远洋地产和沐城市政府合资成立沐城城市开发公司后,赵有来从远洋地产调了过来。
“改造后的朝阳街历史文化街区定位为‘中国北方第一开埠历史文化休闲度假街区’,以活化多国文化元素为目标,在整体提升改造的基础上,我们盘活了近千间(幢/座)保留建筑,复原了上百座历史建筑,从而拓展了国际探访旅游和文化商务等领域的发展……。”
赵有来口才不错,否则也不会被安排来给客人当解说员。
一行人走累了,正好前面有个广场,大家便在广场上找地方坐下来休息。
因为这里还没正式对外开放,所以除了他们这一行人,广场上再无一人,安静得能听到海风的声音。
郭贺年坐在长椅上,感受到迎面而来的习习凉风,笑道:“这里不错,闲暇之际,一家人来此游憩,光想想就让人羡慕。”
赵有来道:“郭先生,国庆节期间,我们将在这里举办一系列庆祝活动,有露天音乐会、卡拉ok大赛、吕剧表演、合唱比赛、画展、文艺演出、篮球比赛,一连七天,天天都有活动。”
郭贺年道:“贴近民生,雅俗共赏,唉,可惜我过两天就要走了。”
徐英道:“郭先生可以在沐城多住段时间嘛。”
郭贺年苦笑道:“徐市长,不是我不给面子,而是放心不下家里。”
下午,徐英就没有再陪玩了,刘銮雄也留在酒店里准备接下来的谈判事宜。
郭贺年乐得清闲,打算在宝贝闺女和大侄子的陪同下,在沐城游山玩水,享受一把天伦之乐。
作为主人,傅松不能当甩手掌柜,主动给他们当起了导游。
刘銮雄忙着谈判的事情,自然就顾不上李小姐。
李佳欣今年才23岁,正是活(不)泼(耐)好(寂)动(寞)的年纪,刘銮雄是真心喜欢她,生怕冷落她,于是就拜托他的傅老弟帮忙照应一下,让李小姐跟着傅松出去玩。
请收藏本站:https://www.fengkuang.cc。疯狂小说网手机版:https://m.fengkuang.cc
市里将养马岛的土地使用权出让给开发公司,比如每平米10块钱,土地出让金就是1个亿,这是沐城市政府纯赚的。
开发公司按照规划进行基础设施建设,完成开发后,岛上的土地一部分可以留下来自用,比如建酒店、别墅,也可以转让给别的公司进行开发。
转让有转让费,转让费和开发成本之间有差额,这个差额叫做土地增值收益。
土地增值收益大头归开发公司,剩下的归土地所有者沐城市政府。
这还不算土地使用权转让、抵押等交易过程中的各种税费。
除了上述直接收益,沐城市政府还能得到更多的间接收益。
比如,成片开发区投产后稳定的税收,解决了当地的就业问题,扩大了内需,相邻土地价值增值,吸引其他企业入驻、游客数量增加等等。
过去,在很多人眼里,外商投资成片开发,似乎仅是为了获得土地出让收益,但这种观点显然是非常狭隘的。
成片开发的主要目的不在于卖地能卖多少钱,有的眼光长远的城市,甚至通过各种隐晦的途径“白送”土地,就是为了更好地吸引资本开发经营土地,以加强公用设施建设,尽快完善投资环境,引进外商投资先进金属企业和出口产品企业,发展外向型经济。
想想看,一块不毛之地,经过外商地投资成片开发,在十几年、二十几年后,变成了一座现代化工业城市,难道不比卖地那点钱更有意思?
何况,城市开发不仅能带来经济效益,还有不可估量的社会效益和生态效益。
所以,徐英的算盘打的叮当响,市里什么都不用干,只需要坐享其成就行了。
不过,话又说回来,赔钱的买卖是没人干的,如果无利可图,成片开发模式怎么可能在内地大行其道呢?
今天虽然只是走马观花地在岛上转了一圈,但以傅松的经验,在不破坏养马岛生态环境的大前提下,整个养马岛至少能整理出三分之一的建设用地。
按照土地面积10平方公里计算,也就是将近5000亩的建设用地。
以每平方公里最高亿元人民币的开发标准计算,养马岛开发需要15亿人民币,核算下来每亩建设用地的做地成本只有30万元!
30万元每亩的地价,是什么概念?
如果在这上面建商品房,以的容积率算,楼面价只有300块钱,如果建容积率的小高层,楼面价甚至只有200块钱出头,绝对的白菜价!
当然,整理出来的建设用地不可能都用来建商品房,郭贺年需要一块依山傍水的土地来建香格里拉酒店,刘銮雄需要几块地来建高档别墅、会所、高尔夫球场、
市里的规(面)划(子)也要满足,比如赛马场、马术俱乐部、体育场、海水浴场、自然生态公园、港口等等,说不定最后还得再建个高标准篮球馆。
傅松的需求也要满足,除了答应傅声远的射击场外,他还想在这里建一座幽静的私人大别墅。
再加上一些杂七杂八的配套设施,5000亩建设用地估计还能剩下一半可以用于转让。
转让价格不需要多,每亩100万,这就是25个亿,不仅可以收回开发成本,而且还有10亿的土地增值收益,除去给市里两三个亿,还能剩下七八亿元。
即便后续的开发仍需要投入,但有这七八亿元打底,风险明显要小很多。
当然,前面说的这些都必须有个前提,那就是得有接盘侠,如果那些地皮卖不出去,就只能砸在手里。
至于有没有人愿意接盘,傅松对此并不怎么担心。
一个项目不是三两年就能开发好的,像养马岛这种成片开发的项目,最快最快也得七八年时间,十年正常,十五年也不算长,对于开发商而言,二十年以上最好。
七八年后,也就是2000年左右,是房地产市场化改革后的第一轮牛市,再往后虽然屡屡出台调控政策,但调控来调控去,地价房价该疯涨还是疯涨。
拖得越久,获利越大,而且这种捂地方式跟李黄瓜捂地还不一样,不仅合法合规,还合理!
刘銮雄觉得这事儿能做,但必须得好好操作才能赚大钱,而且他跟傅松英雄所见略同,关键开发周期,也就是时间。
于是他试探道:“徐市长,养马岛面积太大了,成片开发的话,说实话,对资金的压力有点大。”
徐英笑道:“刘先生,联合地产集团是香江最大的地产开发商,这点小钱对您来说,还不是洒洒水?”
刘銮雄哑然失笑,义正言辞道:“话不能这么说,联合地产是上市公司,不是我刘某人一个人的,我得替广大股民负责。”
“刘先生,您太谦虚了。”徐英在心里暗自翻了个白眼,你糊弄鬼呢,谁不知道你大刘在联合地产一言九鼎?
“成片开发总投资看似不小,不过并不需要一次性投入,分摊到每年,资金压力会小很多。”
“哦?”刘銮雄笑了笑,“如果是这样,那资金压力确实会小一些,只是不知道开发周期多久?”
“十年。”徐英说完和程式澎对视一眼,显然两人早就商量好了。
“十年?”刘銮雄也同样跟郭贺年、吕仁鹤用眼神交流了一番,尽管大家都对这个时间比较满意,但他还是想再争取一下,“几十亿港币的投资,十年时间太短了,我看二十年比较合适。”
开发周期越长,资金压力越小,而且随着时间的推移,地价上涨越多,最后得利就越多。
内地房地产开发虽然学的是新加坡和香江,但只学到了炒楼花这些糟粕,却没学到精髓,比如开发监管。
早期国内的房地产开发项目虽然在土地出让时规定了开发周期,但漏洞百出,只要用心找,宗能找到漏洞合法合规地钻空子。
例如,按照规定,出让后闲置两年的土地,应依法收回,但法律法规却没有对“闲置土地”进行界定,或者一些地方即便界定了,也不严谨。
李黄瓜在土地上随便挖点土,建几个临时建筑,就可以捂地二十年。
当然,这主要是李黄瓜名声在外,当地政府不敢收拾他,要是换成一般商人,呵呵,分分钟教你怎么做人!
说句心里话,最初傅松讨厌李黄瓜是出于无产阶级的立场,那时候他还没从一个人民教师的身份转换到资本家的身份。
现在他依然讨厌李黄瓜,但跟之前的讨厌完全是两码事,因为如今他是站在一个资本家的角度,对李黄瓜羡慕嫉妒恨。
为什么你这个老东西的脸皮如此之厚,当年一个亿买来的地,拖拖拉拉开发二十年后,转手100个亿卖出去?
老子要是有这么厚的脸皮该多好!
做久了资本家后,傅松已经开始理解那些当年他所不齿的同行们。
不长点心眼,不耍点手段,早特么的被人生吞活剥了。
真当徐英和程式澎姿态摆的这么低,是在请客吃饭啊?
开什么玩笑,不给足他们好处,不让他们看到足够的利益,想谈合作,门都没有!
天下熙熙,皆为利来;天下壤壤,皆为利往。
商人,就应该做商人该做的事情。
有的时候可以吃亏,有些事情可以吃亏,比如今天中午商讨建立创业园区,这是合则两利的事情,所以傅松就积极主动,愿意吃点亏。
但开发养马岛这种事情,对他的投资布局没有什么帮助,既然如此,那他肯定要向钱看。
所以,傅松早就给徐英他们打过预防针,这次他只牵线搭桥,其他的一概不管。
只要谈判不破裂,他非常乐意看到徐英他们在刘銮雄面前吃瘪,更乐意看到刘銮雄在他们身上狠狠地撕下一大块肉来。
听到刘銮雄张口就要二十年年的开发周期,徐英差点没被气笑了,这个lsp还真敢开口,二十年,你怎么不喊五十年!
二十年后,老娘都六十岁了!体制内女性55岁就退居二线,60岁就正式退休了!
甚至十年她都嫌长了,按照她的本意,最好能在她任期内就把养马岛开发好!
程式澎当即反驳道:“20年后就是2013年了,沐城市六百万人民翘首以待,可等不到那么远啊。”
傅松歪歪嘴,啧啧,到底是一把手,把沐城人民都给搬出来了!
刘銮雄不为所动道:“开发之前还要做规划,做方案,用地报批,一切顺利的话,这个过程至少需要一年时间,如果不顺利的话,三年、五年,甚至十年都审批不下来。
所以,二十年是最短时间了。当然,如果从开发方案批复后开始算开发周期,我觉得可以减少两年时间。”
程式澎和徐英据理力争,刘銮雄舌战双雄,最后双方各退了一步,养马岛开发周期15年,2008年年底之前要全部完工。
当然,这么大的项目不可能在短短一天时间内就定下来,开发周期只不过是双方取得互信的基础,后续还有的扯皮。
比如,开发时序,第一阶段干什么,多久干完,投资多少钱,第二阶段干什么,多久干完,投资多少钱,等等。
再比如,地方政府的责任和义务,征地拆迁谁负责,税费优惠力度,水从哪来,电从哪来,通信如何保障,等等。
每一条都涉及到几千万甚至上亿元的利益,将来都要白纸黑字地写在合同里。
在养马岛这个项目上,郭贺年所求不多,只需要留一块好地段给他建酒店就行。
联合地产现在不缺钱,所以吕仁鹤更像是个打酱油的,不过也会视情况决定是否为联合地产提供开发贷款。
联合地产是这个项目的主导者,谈判也是由刘銮雄负责。
休息了一晚,第二天上午在徐英的陪同下,香江的客人来到沐城老城区参观。
沐城的老城区范围大概也就六七平方公里,还没有养马岛面积大,但改造难度却不小。
之前说过,成片开发的成本是每平方公里1-亿元,仅仅是基础设施建设费用,如果加上征地拆迁安置费用,翻个几番都打不住。
所以,沐城老城区的旧城改造不可能一蹴而就,而是分片区滚动开发。
这次刚完成改造的朝阳街历史文化街区,有北方第一开埠历史街区之称,位于沐城山下,沐城山医院以西、港务局以东、北马路以北,占地面积600多亩的区域。
陪同参观的还有沐城城市开发公司的项目部主管赵有来,去年远洋地产和沐城市政府合资成立沐城城市开发公司后,赵有来从远洋地产调了过来。
“改造后的朝阳街历史文化街区定位为‘中国北方第一开埠历史文化休闲度假街区’,以活化多国文化元素为目标,在整体提升改造的基础上,我们盘活了近千间(幢/座)保留建筑,复原了上百座历史建筑,从而拓展了国际探访旅游和文化商务等领域的发展……。”
赵有来口才不错,否则也不会被安排来给客人当解说员。
一行人走累了,正好前面有个广场,大家便在广场上找地方坐下来休息。
因为这里还没正式对外开放,所以除了他们这一行人,广场上再无一人,安静得能听到海风的声音。
郭贺年坐在长椅上,感受到迎面而来的习习凉风,笑道:“这里不错,闲暇之际,一家人来此游憩,光想想就让人羡慕。”
赵有来道:“郭先生,国庆节期间,我们将在这里举办一系列庆祝活动,有露天音乐会、卡拉ok大赛、吕剧表演、合唱比赛、画展、文艺演出、篮球比赛,一连七天,天天都有活动。”
郭贺年道:“贴近民生,雅俗共赏,唉,可惜我过两天就要走了。”
徐英道:“郭先生可以在沐城多住段时间嘛。”
郭贺年苦笑道:“徐市长,不是我不给面子,而是放心不下家里。”
下午,徐英就没有再陪玩了,刘銮雄也留在酒店里准备接下来的谈判事宜。
郭贺年乐得清闲,打算在宝贝闺女和大侄子的陪同下,在沐城游山玩水,享受一把天伦之乐。
作为主人,傅松不能当甩手掌柜,主动给他们当起了导游。
刘銮雄忙着谈判的事情,自然就顾不上李小姐。
李佳欣今年才23岁,正是活(不)泼(耐)好(寂)动(寞)的年纪,刘銮雄是真心喜欢她,生怕冷落她,于是就拜托他的傅老弟帮忙照应一下,让李小姐跟着傅松出去玩。
请收藏本站:https://www.fengkuang.cc。疯狂小说网手机版:https://m.fengkuang.cc